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房屋抵押贷款中哪些房产更受银行喜欢?基本流程?

时间:2022-08-09 16:34:13 作者:admin 点击:63

  一、房屋抵押贷款中哪些房产更受银行喜欢

  1、房龄

  房子和人一样,年轻的总会更好。银行对于房产抵押贷款的房龄限制一般在年,超过年的房产除非是极好的地段和配套设施等,否则融资的难度很大。相应的,房龄在年以内的最优,年到年期间的次之。

  2、面积

  当前主流银行接受的抵押房产的面积通常在平米以上,考虑到实际居住的感受,平米以下的房产明显会显得局促,反映到价值层面,也就意味着这类面积太小的房产抗跌性比较差。在银行现有的审批标准中,平米以上的房产最优,也是业内公认建面可以满足房产综合价值的标准。

  3、主贷人年龄

  主贷人就是申请贷款的人,按照不同年龄层次的实际行为能力,银行将主贷人的年龄限制在至周岁之内,其中至周岁的人群申请难度更低,银行的评估标准中,这一年龄范围的人偿还能力更强,且资金使用的需求和积极性更强。

  4、抵押人年龄

  银行对抵押人年龄的限制主要考虑主贷人和房产所有人不统一的情况,银行对未成年人及老年人给予保护,因此房产所有人中有未成年人或周岁以上老人的,在申请房产抵押贷款时一般会被拒贷。

  5、房产位置

  按照当前的城市职能划分,内环核心区域价值更高。融资价值按照从高到低排列,依次是外环内房产→外环外核心地块→外环外非核心区域。与此同时,距核心区域越远,房产价值的潜在波动也会更大,银行在进行贷款审批时,可能在一定程度上提高利率标准。

  6、所贷金额

  考虑到房产的实际价值区间以及交易变现的成本,银行对房产抵押贷款的金额按照万和万划分出三个区间。按照审批难度由易到难排列,依次是万以内→至万→万以上。其中贷款金额在万以上的,银行附加的申请条件可能会更加严格,同时利率方面也可能有所上浮。

  7、其他

  进一步考虑与房产相配套的资源,靠近地铁或拥有一梯队小学学区的房产价值更高,而非学区的老破小、商住类等住宅存在一定的缺陷,在进行房产抵押贷款时难以作为首选。

  二、房屋抵押贷款的基本流程

  1、明确房子抵押贷款需求,就是自己理想的贷款方案。

  A:贷款金额

  B:还款方式

  C:还款年限

  这个明确抵押贷款需求很重要,需求最好包含自我理想的需求和最保守贷款需求,这个保守的贷款需求就是根据的还款能力而定。

  举个例子小胖想做经营性抵押,理想的需求是年化5%,30年等额本息,贷款金额是房子价值的7成,这是理想需求,但是按照小胖的收入,可以分20年还款也没问题,那保守的的需求就是年化5%,20年等额本息。那去市场上匹配方案就是找20年到30年之间的等额本息。

  2、在市场寻找接近自己的房子抵押贷款需求

  在保守的需求和理想的需求之间寻找最靠近理想需求的方案。

  其中方法包含:

  A:自己去多个银行了解方案,再回来进行比较

  B:寻找专业靠谱的中介机构帮你匹配最适合你的方案

  个人建议还是找中介机构,毕竟匹配方案只是第一步,后面还有一系列的操作流程,如果不熟悉的人是非常容易出错的。

  3、准备贷款所需要资料去银行签约申请

  这个阶段最重要的是准备好银行所需要资料,其他就是配合银行正常走流程就行。例如:房子评估、银行经办下户经营场地拍照。

  房子评估:银行一般会把房产评估这个事情委托给第三方公司,评估费用大部分是免费的。上门前评估公司会先和借款人沟通上门时间,拍照也会尽量在十分钟内完成,需要注意的是,拍照现场最好呈现为居家状态,而不是出租状态.,如果是出租状态需要提交交代一下租客是自住。

  经营场地拍照:经营场地现场还需要有营业招牌以及具体的门牌号,同时申请本人也要在场,一般要求要和银行经办一起合照。(个人处理起来很复杂,但是专业的中介处理这些事情就好像文员处理常规的事情一样)

  4、等待银行批复书出来后去签银行借款合同和抵押合同。

  该过程要注意的事项是借款合同和抵押合同的贷款金额、贷款年限和贷款利率,最重要的收款账户是否你已经清晰。

  5、房管局入押(在入押前有一个非常重要的环节就是确定房子全款还是抵押状态)

  房子入押需要去当地的房管局,每个城市或区域都会有不同的划分,但整体流程是大同小异的,现在很多银行都和房管局有合作,直接在他们银行就可以进行入押。如果房子是全款状态就正常入押就行。

  如果房子仍在抵押状态下就需要垫资结清原有欠款等待原欠款涂销后再与新银行进行抵押登记。

  垫资原则:

  A:先凑合亲戚朋友资金看看是否能够还掉原抵押欠款,不够再找垫资公司

  B:直接寻找垫资公司帮忙垫资

  垫资的费用几乎市场是非常透明的,但是必须要找大的垫资机构,尽量不要找私人垫资,宁愿花多一点钱都需要找大型垫资公司。

  垫资前需要去银行填写提还申请表,确定准确扣款时间和原抵押欠款银行进行沟通拿涂销资料的时间,垫资还进去后多打电话跟进让其加急处理,银行经理每天处理很多事情,所以要多打电话请求加急帮助,他才会想起该单。

  涂销资料出来后就去房管局涂销原有银行抵押和安排新银行入押登记。

  6、等待银行放款,处理好贷后问题,防止资金回流或者直接流入不正当方面。

  最后友情提醒:贷款需谨慎,无债一身轻。

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